Forældelse af garantier inden for bygge- og anlægsbranchen

Mange aktører inden for bygge- og anlægsbranchen er ikke opmærksomme på, at den garanti, der skal sikre dem økonomisk, kan være forældet på det tidspunkt, det bliver relevant at gøre brug af garantien.

I entreprisesager, hvor AB 92 eller ABT 93 er vedtaget, stiller entreprenøren og bygherren sædvanligvis en garanti for opfyldelsen af deres forpligtelser. Mange bygherrer såvel som entreprenører, er dog ikke opmærksomme på, at de på grund af forældelse kan risikere at miste deres garantidækning.

At miste muligheden for at få sit tab dækket af en garanti, man troede, man havde, kan have store økonomiske konsekvenser. Af den årsag bør de respektive parter inden for bygge- og anlægsbranchen være opmærksomme på denne problemstilling.

Din garanti kan også forældes

Efter forældelseslovens regler forældes garantier inden for bygge- og anlægsbranchen særskilt og sideløbende med hovedkravet. Efter denne lov er forældelsesfristen ligeledes 3 år.

Denne 3 årige forældelsesfrist for garantikravet begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor en part kan kræve udbetaling på garantien (forfaldstids-punktet). Hvad der skal forstås ved forfaldstidspunktet for udbetaling på garantien, afhænger af garanti-teksten og AB dokumenterne. Forudsættes det, at der er stillet en garanti i overensstemmelse med AB dokumenterne og i henhold til de standardparadigmer, der findes her, vil forfaldstidspunktet være det tidspunkt, hvor bygherren eller entreprenøren er i stand til nøje at angive arten og omfanget af den påståede misligholdelse samt størrelsen af det krævede beløb. I henhold til voldgiftspraksis skal der ikke meget til, førend disse udbetalingsbetingelser er opfyldt.

Det er således vigtigt, at de garantidækkede parter er opmærksomme på, at forældelsesperioden løber allerede fra dét tidspunkt, hvor man objektivt set er i stand til at opfylde de nævnte udbetalingsbetingelser. I mange tilfælde vil man således opleve, at forældelsesfristen for garantiforpligtelsen er startet med at løbe fra det tidspunkt, hvor man har kon-stateret en mangel, som samtidig er til drøftelse mellem parterne.

I forhold til den 3 årige forældelsesfrist, fokuserer mange på hovedkravet - eksempelvis mangelskravet - og glemmer således, at der sideløbende med denne forældelsesfrist også løber en særskilt forældelsesfrist for garantikravet.

Ønsker man at sikre sig en garantidækning på grund af eksempelvis en konstateret mangel, skal man således altid sørge for at foretage nødvendige skridt i henhold til forældelsesloven for (foreløbigt) at afbryde forældelsesfristen i forhold til garantien også. Sker dette ikke, risikerer man at miste garantien, og således den økonomiske sikkerhed, når man skal gøre brug af den.

Hvordan sikrer man sig, at garantikravet ikke mistes ved forældelse

Mange er af den fejlagtige opfattelse, at forligsforhandlinger mellem entreprenøren og byggeherren, iværksættelse af en rets- og vildgiftssag, eller syn og skøn ligeledes afbryder forældelsesfristen i forhold til garantien.

En sådan opfattelse er dog ikke en korrekt opfattelse af forældelsesloven. Hverken forligsforhandlinger mellem parterne om hovedkravet (eksempelvis mangelskrav), rets- eller voldgiftsager eller syn og skøn afbryder forældelsesfristen for garantikravet. For at afbryde denne forældelsesfrist skal parterne ligeledes inddrage garanten under sådanne forligsforhandlinger, rets- eller voldgiftssager eller lave særskilte aftaler herom med garanten.

Det forekommer også ofte i praksis, at der efter en række drøftelser mellem bygherren og entreprenøren bliver indgået en suspensionsaftale mellem parterne om udskydelse af forældelsesfristen. Dette for at få ro på sagen og få undersøgt forholdene nærmere - ved eksempelvis inddragelse af en ekstern teknisk sagkyndig. Man skal dog blot her være opmærksom på, at sådanne aftaler om suspension af forældelsen mellem entreprenøren og bygherren ingen retsvirkning har i forhold til garantikravet. Den 3 årige forældelsesfrist for garantikravet vil således fortsætte med at løbe, selvom forældelsesfristen for eksempelvis mangelskravet er sat på "stand by".

Hvis bygherren således afbryder forældelsesfristen for sit mangelskrav over for entreprenøren ved at indgå en suspensionsaftale om forældelsesfristen uden samtidig at sørge for, at garanten ligeledes tiltræder denne suspensionsaftale, risikerer bygherren således en selvstændig forældelse af garantikravet. For at afværge denne forældelse - og i sidste ende økonomiske risiko - bør bygherren således altid sikre sig, at garanten også tiltræder suspensionsaftalen indgået med entreprenøren om udskydelse af forældelsesfristen.