Mangelskrav forældet trods forhandlinger

Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed har for nyligt taget stilling til, hvornår forhandlingerne mellem bygherre og entreprenør i relation til et mangelskrav foreløbigt suspenderer den almindelige forældelsesfrist.

Omdrejningspunktet i sagen var, om bygherrens krav mod entreprenøren vedrørende nogle vinduer og terrassedøre i et andelsboligbyggeri på 40 andelsboliger var bortfaldet ved almindelig forældelse. I forlængelse af afleveringen blev der konstateret fugtproblemer, og på begæring af andelsboligforeningen blev der iværksat udenretligt syn og skøn. Skønserklæringerne konkluderede, at vinduerne skulle udskiftes.

Ved 5-års gennemgang blev de omtalte fugtproblemer konstateret, men vinduerne blev imidlertid ikke udskiftet som ellers ønsket af andelsboligforeningen. I forlængelse af 5-års gennemgangen blev der afviklet en række møder mellem parterne, hvori forskellige udbedringsmetoder blev drøftet, dog uden at en udskiftning blev iværksat. Entreprenøren færdigmeldte efterfølgende andelsboligbyggeriet uden at anerkende mangler ved vinduerne. Herefter anlagde andelsboligforeningen sag mod entreprenøren.

Forhandlingernes suspensive virkning

Voldgiftsretten fastslog indledningsvist, at kravet mod entreprenøren var forældet i medfør af den 3-årige forældelsesfrist i forældelsesloven. Spørgsmålet var herefter, om parternes forhandlinger i forlængelse af 5-års gennemgangen om forskellige udbedringsmetoder havde suspenderet forældelsesfristen i medfør af forældelseslovens § 21, stk. 5.

Er der ifølge denne bestemmelse indledt forhandlinger inden forældelsesfristens udløb, indtræder forældelse tidligst et år efter det tidspunkt, hvor forhandlingerne må anses for afsluttede.

I hvert fald fra det tidspunkt hvor entreprenøren i forlængelse af 5-års gennemgangen havde afvist manglerne ved vinduerne, måtte det have stået andelsboligforeningen klart, at forhandlingerne omkring vinduerne var afsluttede.

Idet sagen ikke var anlagt inden for fristen på et år efter dette tidspunkt, fandt voldgiftsretten, at andelsboligforeningens krav var forældet og frifandt entreprenøren. Retten udtalte, at den efterfølgende dialog mellem parterne frem til voldgiftssagens anlæggelse ikke kunne opfattes som en genoptagelse af forhandlingerne, og primært var af praktisk karakter.

Husk suspensionsaftalerne

For at afbøde de forældelsesmæssige konsekvenser i forældelsesloven må det anbefales, at bygherren enten indgår suspensionsaftaler med entreprenøren eller foretager de nødvendige skridt med henblik på at afbryde forældelsesfristen.