Energisparepakke uden virkning for udlejere
Politik | Af Dan Bjerring |
Energisparepakken fra 2014 fik ikke løst det såkaldte paradoksproblem, hvor lejerne får en sikker gevinst, mens udlejer ikke får sin investering forrentet og afdraget.
Da den nuværende Energisparepakke trådte i kraft 1. juli 2014, advarede de private udlejeres organisation, Ejendomsforeningen Danmark, om, at den ikke ville føre til den ønskede energirenovering i de private lejeboliger, fordi pakken ikke indeholder incitamenter til, at de private udlejere skal ofre de nødvendige økonomiske investeringer.
To år efter kan Ejendomsforeningen Danmark konstatere, at den fik ret - reglerne har ikke kunnet bruges i praksis.
- Energisparepakkens regler er så komplicerede og ulogiske, at de desværre kun gør lejefastsættelsen i de private lejeboliger mere uigennemskuelig, siger formanden for Ejendomsforeningen Danmark, John R. Frederiksen.
Et paradoksproblem
Den daværende regerings Energisparepakke fik nemlig ikke løst det såkaldte paradoksproblem, der består i, at lejerne, når en udlejer energiforbedrer en boligejendom, får en sikker gevinst i form af lavere varmeregninger og øget komfort, mens udlejer ikke er sikker på at få sin investering forrentet og afdraget over huslejen.
- Der er nemlig ingen regler, som sikrer, at udlejer kan hæve huslejen, så forhøjelsen svarer til omkostningerne ved investeringen, forklarer Ejendomsforeningen Danmarks administrerende direktør Torben Christensen til Dagens Byggeri.
Opbakning fra Concito
Han bakkes op af den grønne tænketank Concito, der allerede i 2011 pegede på, at selv om både lejere og udlejere af private udlejningsejendomme kunne have økonomisk og komfortmæssig gavn af flere energirenoveringer, finder renoveringerne sjældent sted.
- Det skyldes primært, at mange udlejere via den almindelige lejefastsættelse ikke har et tilstrækkeligt sikkert og tilstrækkeligt stort økonomisk incitament til at foretage de nødvendige investeringer, skriver Concito i rapporten "Grøn byfornyelse - fra paradoks til potentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme".
Concito oplyser i samme rapport, at en løsning af paradoksproblemet kunne reducere energiforbruget i boligerne med op mod fire procent af samtlige danske husholdningers energiforbrug.
Kæmpe potentiale
Der er ellers et kæmpe potentiale for energioptimering i de private udlejningsejendomme i den professionelle udlejning, hvor ni ud af ti ejendomme ifølge BBR er opført før 1961.
Ejendomsforeningen Danmark ønsker, at de private udlejere kan energioptimere deres ejendomme på samme vilkår som eksempelvis de almene lejeboliger.
- Reglerne for de private udlejere er alt for komplicerede med for mange betingelser og for mange procedurer, der skal opfyldes, før man eventuelt kan sætte et renoveringsprojekt i gang. Vi kunne allerede dengang se, at reglerne var alt for komplicerede, men regeringen ville ikke lytte. Concito kom med et forslag til ny lovgivning, som vi støttede, men de regler blev desværre ikke gennemført, siger Torben Christensen.
Skal forrentes
Han peger på, at skal politikerne opnå den ønskede renoveringseffekt, skal de gennemføre de forslag, Concito pegede på allerede i 2011.
- Skal man som privat udlejer energirenovere, er det ikke sikkert, at man får sine omkostninger ved energirenoveringen dækket. Til gengæld får lejerne både en komfortforbedring og en energibesparelse, uden at det er ensbetydende med, at de skal betale mere i husleje. Dem, der skal foretage investeringen, har intet incitament til at gøre det. Der skal ske forbedringer på energisiden i de ældre boliger, og vores medlemmer vil gerne energirenovere. Det kræver blot nogle regler, som gør det muligt. Man kan ikke investere penge, som ikke bliver forrentet, siger Torben Christensen til Dagens Byggeri.
Ifølge det vedtagne forlig om energisparepakken skal reglerne evalueres omkring 1. juli 2016. De private udlejningsboliger ligger under Inger Støjbergs ministerområde.
Ingen enkel løsning
Concito skriver blandt andet i sin analyse, at mange udlejere via den almindelige lejefastsættelse ikke har et tilstrækkeligt sikkert og tilstrækkeligt stort økonomisk incitament til at foretage de nødvendige investeringer. Det konstateres samtidig, at der ikke findes nogen enkel, reguleringsmæssig løsning, men at der er behov for at bringe både økonomiske og reguleringsmæssige tiltag i spil samtidig.
- Hvis der skal sikres en ambitiøs energirenovering af de private udlejningsejendomme, vil det både kræve, at udlejer får betydelig større økonomiske incitamenter til at foretage sådanne investeringer, og at lejerne sikres økonomisk og komfortmæssig glæde af disse investeringer, skriver Concito.